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Umsatzsteuer auf halbe Grunderwerbsteuer?

Beim Kauf eines bebauten oder aber noch zu bebauenden Grundstücks kann der Käufer, sofern er dieses gewerblich nutzen will, den Kaufpreis mit Umsatzsteuer ausweisen lassen. Neben dem Erwerb von Gewerbeimmobilien kann dies auch für den Privaterwerb von Bedeutung sein, dann nämlich, wenn eine Immobilie zur gewerblichen Vermietung erworben wird, beispielsweise als zu vermietende Ferienwohnung.

Neben den üblichen Angaben – der Erklärung des Käufers, wonach er insoweit Unternehmer ist und der Erklärung des Verkäufers, dass er zur Umsatzsteuer optiert – hat sich in der Vergangenheit als ratsam herausgestellt, sowohl die Brutto- als auch die Netto-Preise auszuweisen. Allerdings ist dann auch die halbe Grunderwerbssteuer als Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer mit heranzuziehen. Warum?

Die Umsatzsteuerrichtlinien – also die Vorschriften, die die Finanzverwaltung im Innenverhältnis binden – sehen in Abschnitt 149, Absatz 7 vor, dass bei einer Grundstücksveräußerung auch die Hälfte der Grunderwerbsteuer zum Entgelt für die Grundstücksveräußerung zählen, wenn die Parteien – was regelmäßig vorkommt – vereinbaren, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer alleine zu tragen hat. Im Ergebnis bedeutet dies, dass zur Bemessung der Umsatzsteuer für solche steuerpflichtige Grundstücksverkäufe die Hälfte der Grunderwerbsteuer heranzuziehen ist, allerdings errechnet auf den Netto-Kaufpreis. Diese im Abstrakten etwas komplizierte Regelung lässt sich durch ein Rechenbeispiel verdeutlichen:

 

    Netto-Entgelt für Grundstück:       100.000,00 €
    halbe Grunderwerbsteuer (Steuersatz 3,5 %)          1.750,00 €
    Bemessungsgrundlage Umsatzsteuer       101.750,00 €
    Umsatzsteuer (19 %)        19.332,50 €
    Gesamtbruttokaufpreis:      121.082,50 €

 


In letzter Zeit sind Zweifel daran aufgekommen, ob diese Vertragsgestaltung im Einklang mit einer neuern Rechtssprechung des Bundesfinanzgerichtshofes steht:

Das oberste deutsche Finanzgericht hat in einer Entscheidung vom 20.12.2005 – veröffentlicht im April 2006 – klargestellt, dass Bemessungsgrundlage bei dem Verkauf von Grundstücken zu gewerblichen Zwecken lediglich das Entgelt – also der Kaufpreis – ist. Begründet – und aus unserer Sicht vollkommen nachvollziehbar – hat der Bundesfinanzhof dies folgendermaßen:

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf ist das Entgelt für die Übertragung des Eigentums. Dies ist regelmäßig der Kaufpreis und nur dieser bildet den Wert der Gegenleistung für das Grundstück ab. Kosten, die im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages stehen, also beispielsweise die Grundbuchkosten, die Notargebühren, die Löschungsgebühren und auch die Grunderwerbsteuer erhöhen das Entgelt für die Übereignung des Grundstücks nicht. Dies gilt auch dann nicht, wenn der Grundstückserwerber die Zahlung der Grunderwerbsteuer vertraglich übernommen hat. Er tilgt mit der Zahlung der Grunderwerbsteuer eine eigene Steuerschuld. Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kosten des Grunderwerbes, ist kein Teil, den der Verkäufer an den Käufer leistet.

Die Umsatzsteuerrichtlinien, die die altbekannte Regelung enthalten, sind weiterhin in Kraft und es ist beim Bundesfinanzministerium derzeit nicht beabsichtigt, diese zu ändern. Möglicherweise wird es ein Rundschreiben des Bundesfinanzministeriums an die Finanzämter geben, die zu dem genannten Teilaspekt der Entscheidung des Bundesfinanzhofes Stellung nimmt. Allerdings ist dieses Schreiben derzeit noch in Abstimmungsstadium zwischen den Bundesländern, da diese am Aufkommen der Umsatzsteuer beteiligt sind.

Für die vertragliche Praxis sind also folgende Schlüsse zu ziehen:

Bei der Bemessung des Kaufpreises wird weiterhin die Hälfte der Grunderwerbsteuer als Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer mit ausgewiesen. Dies entspricht den geltenden Umsatzsteuerrichtlinien. Sollte das Finanzamt – aus seiner Sicht zutreffend – die Hälfte der Grunderwerbsteuer zur Berechnung der Umsatzsteuer mit heranziehen und einen entsprechenden Bescheid erlassen, ist den Erwerbern dringend anzuraten, gegen die entsprechenden Bescheide Widerspruch einzulegen, damit dann der Bescheid durch die Widerspruchsstellen oder aber durch die Finanzgerichte abgeändert wird.

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