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Rückforderung trotz Auschluss des Minderungsrechts in der Gewerbemiete

Zahlreiche Gewerbemietvertäge enthalten eine Formularklausel, nach der die Minderung der Miete ausgeschlossen sein soll, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

In der Gewerbemiete ist eine solche Klausel grundsätzlich zulässig. Dennoch ist es dem Gewerbemieter hierdurch nicht verwehrt, Minderungsansprüche wegen Mängeln geltend zu machen, selbst wenn der Vermieter diese nicht zu vertreten hat. An sich wäre dies gegen die klare vertragliche Vereinbarung.

Der BGH hat allerdings jüngst entschieden, dass eine Klausel, die dem Mieter sämtliche Minderungsrechte, wegen vom Vermieter unverschuldeter Mängel, nehmen würde, unwirksam sein müsste, da sich ein solches Verständnis der Klausel zu weit vom gesetzlichen Leitbild entferne, nach dem die Minderungsmöglichkeit ein elementares Mieterrecht sei. Der  BGH erkennt allerdings das Interesse des Vermieters, pünktlich die Miete zu bekommen, um seine Immobilie ohne Liquiditätsprobleme bewirtschaften zu können und damit die Wirksamkeit der Klausel grundsätzlich an. Er korrigiert allerdings das für den Mieter unbillige Ergebnis des klaren Wortlauts der vertraglichen Vereinbarung durch eine Auslegung der Klausel dahingehend, dass das Recht zur Minderung nur in Form des üblichen Direktabzuges des Minderungsbetrages von der Miete ausgeschlossen sein soll. Der BGH verweist den Mieter auf einen Rückzahlungsanspruch, den er klageweise geltend zu machen habe. Der Mieter kann die Minderung somit über den Umweg der Rückforderung erreicht.

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