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Schönheitsreparaturen und kein Ende der Änderungen

Jedem Vermieter und jedem Mieter ist das Problem bekannt: Am Ende des Vertragsverhältnisses stehen die Schönheitsreparaturen an… oder vielleicht doch nicht? Unter Schönheitsreparaturen versteht man das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.  Dabei ist die Ausführung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich Vermieterpflicht. Regelmäßig enthalten Mietverträge allerdings Klauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird. Eine Vielzahl solcher Klauseln - vor allem in älteren Mietverträgen - ist aber nach einigen jüngeren BGH-Entscheidungen unwirksam mit der Folge, dass die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen weiterhin der Vermieter trägt.

1. Anfangsrenovierung

Wird der Mieter formularvertraglich zur Durchführung der Renovierung zu Beginn des Mietverhältnisses verpflichtet, so ist diese Klausel nur dann wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter im Gegenzug eine angemessene Entschädigung hierfür - meist in Form von Mietfreiheit -  gewährt. In der Geschäftsraummiete wird die Verpflichtung zur Anfangsrenovierung hingegen überwiegend für zulässig gehalten.

2. Sog. \\\"starre\\\" Fristenregelungen

Viele Formularmietverträge enthalten festgeschriebene Fristen, innerhalb derer unter normalen Umständen Schönheitsreparaturen notwendig sind. In der Regel ist vorgesehen, dass diese in Badezimmer und Küche alle 3 Jahre, in den Wohnräumen alle 5 Jahre in den anderen Nebenräumen alle 7 Jahre durchzuführen sind, was an sich nicht beanstandet wird. Problematisch sind aber sog. „starre“ Fristenregelungen wie sie beispielsweise in Formulierungen wie „Schönheitsreparaturen sind mindestens in der nachstehenden Zeitfolge auszuführen“ oder „Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen …“. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen klar gestellt, dass solche Klauseln, in denen der Mieter also ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, unwirksam sind. Nach Ansicht des BGH benachteiligt eine solche Klausel den Mieter unangemessen, da ihm hierdurch die Möglichkeit genommen wird nachzuweisen, dass für die Ausführung der Schönheitsreparaturen noch gar kein Bedarf besteht, was im Ergebnis dazu führen würde, dass der Mieter letztlich nicht erforderliche Arbeiten ausführen müsste. Ob starre Fristenpläne auch in der Geschäftsraummiete unwirksam sind, hat der BGH bislang noch nicht entschieden. Ein Revisionsverfahren zu diesem Problem ist anhängig.

3. Abgeltungsklauseln

Abgeltungsklauseln verpflichten den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Anteil der Kosten für Schönheitsreparaturen zu tragen, obwohl diese zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig sind. Solche Klauseln sind grundsätzlich zulässig, sofern sie sich an den üblichen Renovierungsfristen orientieren.

Der Bundesgerichtshof hat - entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung - jetzt aber erklärt, dass Abgeltungsklauseln, die auf einen starren Fristenplan Bezug nehmen, den Mieter unangemessen benachteiligen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung zulassen.

4. Unwirksamkeit anderer Klauseln

Unwirksam sind auch sog. Fachhandwerksklauseln, die den Mieter beispielsweise verpflichten, die Schönheitsreparaturen von einem Malermeister ausführen zu lassen und ihm nicht die Möglichkeit eröffnen, diese in Eigenarbeit zu erbringen.  Auch die formularmäßige Ausdehnung der Schönheitsreparaturpflicht - z.B. auf die Reinigung eines vorhandenen Teppichbodens - ist unwirksam. Nach der Rechtsprechung kann nur die Abwälzung der üblichen Schönheitsreparaturen gerechtfertigt sein. Auch ist eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung einer Endrenovierung bei Auszug in Wohn- und Geschäftsraummiete unwirksam. Häufig in Mietverträgen zu finden sind Klauseln mit der Formulierung „von der bisherigen Ausführungsart darf nicht ohne Zustimmung des Vermieters abgewichen werden…“. Nach einer neueren Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2007 sind solche Klauseln vor allem wegen ihrer Unklarheit unwirksam.  

5. Wirksame \\\"offene\\\" Klauseln

Wirksam sind dagegen Klauseln mit sog. „weichen Fristen“, sofern sie sich an den oben genannten üblichen Fristen orientieren, da hierdurch dem Mieter der Nachweis eröffnen wird, dass die Renovierung wegen atypischer geringer Abnutzung trotz Fristablaufs noch nicht notwendig ist.  

Typische Formulierung für einen weichen Fristenplan ist „Schönheitsreparaturen sind in der Regel nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen … „. Eine Entscheidung des BGH zu diesem Problem für den Bereich der Geschäftsraummiete liegt noch nicht vor.  Als Vermieter sollte man seine Verträge also prüfen und ggf. auf den aktuellen Stand bringen. Für Mieter mit der Absicht auszuziehen, lohnt es sich ebenfalls, einen kritischen Blick auf den geschlossenen Mietvertrag zu werfen. Möglicherweise kann im Einzelfall die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entfallen.

6. Unwirksame Farben- und Quotenklauseln

Mit der Entscheidung des BGH vom 18.06.2008 hat es zwei weitere Klarstellungen gegeben. Eine sog. Farbdiktatklausel, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben\\\" auszuführen hat ist unwirksam. Weiterhin entschied der BGH, dass die Unwirksamkeit einer Quotenhaftungsklausel die grundsätzliche Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht berührt.

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