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Verbesserter Schutz vor Kreditverkäufen

Mittlerweile ist das sog. Risikobegrenzungsgesetz in Kraft. Es bezweckt einen besseren Schutz des Schuldners beim Verkauf von Krediten an Finanzinvestoren und zieht einige wichtige Änderungen im BGB nach sich.

Stellen Sie sich die folgende Situation vor:

Sie kaufen ein Eigenheim und nehmen zur Finanzierung einen Kredit bei Ihrer Hausbank auf. Zur Sicherung der Rückzahlung bestellen Sie eine Grundschuld. Sie zahlen regelmäßig ihre Raten. Dennoch verkauft die Bank ihren Kredit an einen Finanzinvestor oder tritt diesen ab, was ohne weiteres möglich ist, da die meisten Formularverträge der Banken einen entsprechenden Passus enthalten, der ihnen diese Möglichkeit einräumt. Nach der bisherigen Rechtslage konnte folgendes geschehen: Ihre Hausbank nimmt Sie aus der bestellten Sicherheit in Anspruch und parallel verlangt Ihr neuer Gläubiger Rückzahlung des abgetretenen/verkauften Kredits. Dies war möglich, da nach bisherigem Recht, Grundschuld und Kreditgeschäft vollkommen unabhängig voneinander waren und es dem Kreditnehmer beim Auseinanderfallen von Kredit und Grundschuld verwehrt war, sich auf die Einreden aus dem Sicherungsvertrag dem Grundschuldgläubiger gegenüber zu berufen.

Künftig müssen Kunden bei Abschluss eines Immobilienkreditvertrages ausdrücklich über die Möglichkeit einer Forderungsabtretung oder eines Darlehensverkaufs informiert werden. Ein in allgemeinen Geschäftsbedingungen formularmäßig vereinbarter Wechsel des Vertragspartners ist nun auch bei Darlehensverträgen unwirksam. § 309 Nr. 10 BGB wird erweitert. Der Kreditgeber ist künftig verpflichtet, einen geplanten Kreditverkauf anzuzeigen. Unterlässt er diese Mitteilung, löst dies Schadensersatzansprüche aus. Die Kündigungsmöglichkeiten bei Immobilienkrediten werden erheblich eingeschränkt. Die Kündigung soll erst dann möglich sein, wenn der Darlehensnehmer mit mehr als zwei aufeinander folgenden Raten in Verzug ist und zusätzlich noch mindestens 2,5 % des Nennbetrages des Darlehens schuldet.

Die weitaus wichtigste Neuerung liegt aber bei der Grundschuld selbst. Mit der Einführung des neuen § 1192 a BGB wird der gutgläubige einredefreie Erwerb der Grundschuld weitgehend ausgeschlossen. Darlehensnehmer können damit künftig die Einreden gegen die Grundschuld, die sich aus dem ursprünglichen Sicherungsvertrag ergeben auch dem neuen Grundschuldgläubiger entgegenhalten. Auch wird ausgeschlossen, dass eine Grundschuld sofort und fristlos gekündigt werden kann. Die Kündigungsfrist beträgt nach neuem Recht sechs Monate.

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