1. Compromesso precedente al rogito

Come ben noto la prassi della compravendita in Italia prevede in un primo momento la stipula del compromesso con il pagamento di una caparra confirmatoria, per vincolare il venditore e fissare gli elementi fondamentali del contratto, soprattutto il prezzo. Solo successivamente si procede al rogito dinanzi al Notaio. Si deve tener presente che in Germania il compromesso come scrittura privata non è previsto e che ogni promessa o concessione, anche fatta per iscritto, prima del rogito non è giuridicamente vincolante e può essere revocata senza alcuna penale. Il venditore resta pienamente libero di disporre dell’immobile fino alla firma del rogito notarile.


Un eventuale contratto preliminare precedente al rogito deve essere anch’esso stipulato in forma notarile, altrimenti non ha valore legale. Si consiglia quindi di evitare questi contratti preliminari, dato che raddoppiano le spese notarili.


Cosa si consiglia quindi di fare per tutelarsi? Occorre – prima di tutto – avere fiducia nel venditore e nell’agente immobiliare. Poi bisogna concordare nel dettaglio gli elementi della transazione con il venditore e fissare in termini brevi l’appuntamento per il rogito notarile.

Resta fermo che la tutela del compratore in Germania avviene dopo il rogito tramite il notato.

2. Pagamento del prezzo

La prassi in Italia per il pagamento del prezzo d’acquisto prevede che il compratore consegni al venditore all’atto del rogito assegni circolari oppure anche contanti per l’intero ammontare del prezzo. Questo si deve al fatto che secondo il diritto italiano la proprietà dell’immobile passa al compratore con la firma dell’atto notarile.


In Germania vige invece una prassi del tutto diversa: Il compratore paga il prezzo, con versamento su conto fiduciario del notaio o direttamente al venditore, successivamente al rogito ad una data precisa indicata nel contratto. Ciò è dovuto al fatto che il passaggio di proprietà al compratore non avviene con il rogito, ma con l’iscrizione nei registri immobiliari. In caso di un pagamento diretto al venditore è cura del notaio verificare tramite visione nel libro fondiario che una prenotazione a garanzia del passaggio della proprietà sia stata iscritta. Solo allora il notaio informerà il compratore che vi sono i presupposti per il pagamento del prezzo. Se invece il prezzo viene pagato su un conto fiduciario del notaio, resta fermo che le parti concordano una data precisa per il pagamento del prezzo da parte del compratore. Il prezzo resta però depositato sul conto fiduciario notarile fino a che non sia stata iscritta la prenotazione a garanzia del passaggio della proprietà al compratore.

3. Consegna dell’immobile

Dato che il passaggio della proprietà è legato alla successiva iscrizione nel libro fondiario, si concorda normalmente che contestualmente al pagamento del prezzo venga consegnato l’immobile acquistato. Ciò avviene tramite consegna delle chiavi e di tutta la documentazione relativa alla proprietà, compresi eventuali contratti di locazione stipulati dal proprietario precedente.

4. Ipoteche esistenti sull’immobile acquistato

Spesso accade che l’immobile da acquistare sia gravato da ipoteche iscritte nei libri fondiari. Si tratta di un caso molto comune in Germania, tuttavia l’esistenza di tali gravami reali non impedisce di stipulare un contratto di compravendita, in cui il venditore garantisca al compratore di trasferire la proprietà priva di qualsiasi vincolo reale. Normalmente il valore delle ipoteche indicate nel libro fondiario non corrisponde al mutuo residuo da restituire alla banca –di regola molto più basso date le rate già pagate dal proprietario precedente. La banca fa cancellare l’ipoteca solo dopo estinzione completa del mutuo. È cura del notaio verificare prima del rogito l’esistenza di tali gravami reali e informare le parti.


La cancellazione delle ipoteche esistenti avviene come segue: Il notaio informa dopo il rogito la banca creditrice dell’ipoteca dell’avvenuta vendita e richiede il rilascio di una autorizzazione a cancellare l’ipoteca esistente dal libro fondiario. Un eventuale credito residuo viene saldato con il prezzo d’acquisto depositato sul conto fiduciario notarile. Il notaio provvederà poi a far cancellare l’ipoteca servendosi dell’autorizzazione ottenuta dalla banca. Alla fine il venditore riceverà il prezzo rimanente e l’acquirente diverrà proprietario di un’immobile senza vincoli.

5. Spese accessorie legate alla compravendita

Oltre al prezzo pattuito il compratore deve sostenere le seguenti spese accessorie:


Come in Italia anche in Germania l’acquisto di beni immobili è soggetto a tassazione locale. La tassa ammonta a Berlino a 6 % del prezzo d’acquisto (dal 01.01.2014) e si deve pagare direttamente all’ Agenzia delle Entrate locale. È obbligo legale del notaio informare l’Agenzia delle Entrate dell’ avvenuto rogito e del prezzo pattuito. Tale Agenzia invia direttamente al compratore l’intimazione al pagamento della tassa sopraindicata. Senza tale pagamento non viene rilasciata al notaio la dichiarazione fiscale di nulla osta necessaria all’iscrizione come proprietario nel libro fondiario. È possibile un versamento intraeuropeo all’ Agenzia delle Entrate, che indicherà nella delibera sulla tassa i codici bancari necessari, BIC/SWIFT e IBAN.


La nota spese del notaio e dell’ufficio del libro fondiario ammonta ad un totale che va da 1,8% fino a 2,5 % del prezzo pattuito. In caso di prezzi molto bassi tale percentuale può essere superiore. È sempre difficile calcolare tali spese esattamente in maniera astratta, visto che dipendono molto dal caso singolo.


Se la compravendita è avvenuta tramite agenzia, il compratore dovrà fronteggiare anche i costi della provvigione dovuta all’agente. Questi variano a seconda delle percentuali applicate, orientativamente devono calcolarsi il 6 % circa del prezzo pattuito piú l’ IVA del 19%, allora in totale un 7,14 5 del prezzo d’acquisto. Mentre in Italia entrambe le parti si dividono i costi della provvigione, in Germania di regola tale pagamento è a carico soltanto del compratore.